주택담보 생활안정자금 대출 한도를 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 금리가 높은 시기 에는 주택을 담보로 활용한 상품들을 주로 알아보게 됩니다. 이율이 상대적으로 낮다는것과 함께 목돈을 빌리기에 유리하기 때문 입니다.
하지만 아파트 소재지역을 비롯해 여러가지 DSR 등 다양한 요인으로 인해 원하는 만큼 한도가 나오지 않을 수 있기도 하니 계산 방법을 대략 이라도 알고 있다면 진행을 하기 전, 내가 소유하고 있는 아파트나 오피스텔, 빌라 등 얼마정도를 받을 수 있을지 계산을 해 볼 수 있기도 합니다.
주택담보 생활안정자금 대출 이란
주택을 담보로 하여 말 그대로 생계자금이나 개인적인 용도로 사용하기 위한 자금 입니다. 지난해 7월 부터 연간 2억원 까지로 제한이 되어 있던 부분이 해제되어 이제는 금액과 관계없이 나오는 금액만큼 신청이 가능하게끔 변경 되었습니다. 금융사에 따라 차이가 있지만 1금융권은 주로 갈아타기를 하면서 대환을 하는 조건으로 이용을 할 수 있으며 2금융권은 후순위라는 형태로 사용하고 있는 주택담보를 그대로 유지한채 추가 금액만 이용을 할 수 있습니다.
주택담보 생활안정자금 대출 한도
금융기관에 따라 서로 다른 조건이 적용 됩니다. 보편적으로 사용되는 방식인 갈아타기와 추가자금을 이용하기 위해서는 어떠한 정보가 필요한지 확인해 보도록 하겠습니다.
1금융권 갈아타기
경기도에 있는 6억의 아파트에 3억을 사용하고 있다고 했을 경우 생활안정자금은 얼마를 받을 수 있을까요? 먼저 전제가 되어야 하는 것은 다른 은행으로 이용을 해야 합니다. 대부분 은행 들은 2순위를 허용하고 있지 않기 때문 입니다. 6억의 70%는 4억 2천만원 입니다.
현재 사용하고 있는 금액을 그대로 갈아타기를 하는만큼 1억 2천만원 까지 한도가 제공 됩니다. DSR 40% 이내를 적용하게 되면 40년 만기를 기준으로 하면 연소득 6,500만원 이상. 30년 만기라고 하면 7000만원 이상의 소득 증빙이 가능하다면 사용 할 수 있습니다. 1금융권인 은행은 주택담보 생활안정자금을 알아볼 때 갈아타기를 기준으로 해서 KB 일반가의 70%를 계산하면 됩니다. 오피스텔, 빌라는 평균 60% 입니다.
2금융권 생활안정자금
은행과 차이가 있다면 두가지 방법으로 알아 볼 수 있습니다. 첫째는 동일한 방법으로 갈아타기를 하는 형태 입니다. 대신 LTV 비율은 은행보다 높습니다. 상호금융은 80% 까지, 저축은행은 90% 까지 적용 됩니다. 앞서 6억이라고 하면 4억 8천만원이 됩니다. DSR은 50%를 적용하며 자영업자는 생활안정자금보다 사업자금으로 진행을 하게 되면 DSR을 적용하지 않아 한도를 늘리는데 유리 합니다.
현재 사용하고 있는 주택담보를 그대로 유지하고 있는 가운데 추가자금만 신청한다면 2가지를 뺀 나머지 금액만 이용 할 수 있습니다. 채권최고액과 방공제 입니다. 예를들어 대전에 5억인 아파트에 2억의 담보가 설정되어 있다면 등기상 2억 2천만원 정도로 설정이 되어 있습니다. 대전은 방공제 금액이 2,500만원 입니다.
이를 계산해보면 2억 2천만원 + 2,500만원인 2억 4천 500만원을 제외한 나머지 금액만큼만 생활안정자금으로 신청을 할 수 있습니다. 80%를 계산했을 때 위 금액을 빼면 1억 2,500만원 까지 한도가 계산 됩니다. 만약 위의 두가지로 인해 한도를 사용하는데 제약이 있다면 다음과 같은 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
첫째는 감액등기 입니다. 원리금상환을 하고 있다면 갚은 원금만큼을 추가로 사용 할 수 있는 방식 입니다. 담보로 5억을 사용하고 있는데 4천만원을 갚았다면 이만큼을 더 이용 할 수 있다는 의미 입니다. 두번째는 방공제에 해당하는 금액을 제외하는 방법 입니다. 이는 서울보증보험의 MCI를 가입해야 하는데 금융기관마다 사용을 할 수 있는곳이 있고 불가한곳도 있습니다.
주택담보 생활안정자금 금리
은행을 이용하기 위해 갈아타기를 한다면 5년 고정형을 기준으로 3% 후반부터 4% 중반까지가 최근 사용 할 수 있는 금리 입니다. DSR 이나 한도를 더 사용하기 위해 2금융권을 알아본다면 LTV 80% 까지 신청을 한다고 가정 했을 때 4% 후반대 입니다.
여기서 더 많은 비중을 사용하려고 해서 90% 까지 LTV 비율을 늘린다면 8% 정도 혹은 그 이상이 나오기도 합니다. 이처럼 같은 목적인 생활안정자금이라 하더라도 아파트 또는 주택에 대해 얼마만큼의 비율을 이용하느냐에 따라 가산금리를 적용 합니다.
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