아파트 후순위 담보대출 한도 계산 하는 방법, 금리 비교 방법에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 살다보면 필요에 따라 담보대출을 사용하게 되는 상황이 오게 됩니다. 신용대출과 비교했을 때, 금리가 낮다는 장점도 있지만 목돈을 한번에 빌릴 수 있어 채무를 분산하지 않아도 된다는 장점도 가지고 있습니다.
지금 사용하고 있는 담보대출을 그대로 가지고 아파트 후순위 담보대출을 이용하기 위해서는 몇가지 조건을 만족해야 합니다. 왜냐하면 아파트 후순위 담보대출은 기존에 사용하고 있는 주담대를 그대로 유지하면서 추가로 잔여 한도 만큼 사용하는것을 의미하기 때문 입니다.
그래서 2순위, 3순위 등 순서가 뒤로 가는 형태를 취하고 있습니다. DSR을 비롯해 LTV, 소득과 관련하여 조건에 따라 어떻게 한도가 달라지는지 계산하는 방식이 궁금하신 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
아파트 후순위 담보대출
현재 아파트 담보대출을 이용하고 있는 상황에서 추가로 이용하기 위해서는 부동산 가격과 비교했을 때, 여유 한도가 남아 있어야 합니다. 1금융권 이라고 불리는 은행은 주로 선순위 대환 또는 갈아타기를 했을 때 한도가 나오고 승인이 이루어지는 만큼 주로 2금융권에서 알아보게 됩니다.
한도가 결정이 되는 방식은 시세인만큼 부동산 시장의 흐름에 따라 승인과 부결이 결정이 되는 경우도 있습니다. 서울에 있는 9억인 아파트가 10억이 되었다면 그만큼 사용 할 수 있는 금액은 늘어나게 됩니다. 하지만 반대로 8억으로 하락을 했다면 기존 사용하고 있는 LTV 비중이 아무것도 하지 않았음에도 불구하고 올라가게 됩니다.
아파트 후순위 담보대출 금리
아파트 후순위 담보대출은 처음 구입자금으로 받았던 담보대출과 비교했을 때, 대부분 금리가 높게 책정이 됩니다. 하지만 상황에 따라서 시작 부터 한도 부족으로 인해 은행이 아닌 2금융권 이하에서 이용을 했다고 한다면 현시점과 갈아타기를 함께 고민해 보는것도 좋습니다.
후순위 금리가 높은 이유는 연체시 채권을 회수하는 순서 때문 입니다. 이런 상황이 오면 안되겠지만 주택을 담보로 돈을 빌려서 갚지 못했을 때, 돈을 빌려준 은행은 담보를 경매나 다른 방법으로 처분을 하면서 돈을 회수 합니다. 이 때 후순위 목적 또는 2순위 이하라면 그 순서가 뒤로 밀리게 됩니다. 따라서 이에 대한 손실을 일정부분 해결해야 하는 목적으로 선순위와 비교했을 때 금리가 높게 책정이 됩니다.
아파트 후순위 담보대출 목적
크게 2가지로 분류해 보자면 생활안정자금과 사업자금이 가장 많습니다. 사실, 큰 틀에서 보면 어떠한 목적으로 사용을 하더라도 적합하기 때문 이라고 할 수 있습니다. 때에 따라서는 여러곳으로 분산이 되어 있는 신용채무를 하나로 통합을 하는 용도로 활용하기도 하고 고금리를 이용하고 있었다면 한도를 늘리면서 상환 금액을 낮추는 용도로도 사용해 볼 수 있습니다.
은행에서 저금리 담보대출을 받을 수 있는 비중은 평균적으로 최대 70% 이내 입니다. 만약 그 이하라고 한다면 주거래은행을 바꾸더라도 다른 1금융권으로의 갈아타기도 고민해 볼 수 있습니다. 하지만 그 이상을 사용하고 있다면 후순위를 신청하는 방법이외에는 은행권 이용이 되지 않습니다.
아파트 후순위 담보대출 한도 계산
서울시 성동구 성수동에 있는 현대아파트를 14억에 매매를 해서 50%인 7억을 담보대출로 이용하고 있는 A씨를 예로 들어 보겠습니다. 추가자금이 필요해서 남은 금액을 알아본다면 얼마나 이용이 가능할까요?
먼저 제외해야 하는 금액은 채권최고액 입니다. 110%~120% 이내지만 110%로 계산을 하면 7억 7천만원을 차감 합니다. 그 다음 서울 방공제 금액인 5,500만원을 추가로 제외를 합니다.
이 두가지를 더하게 되면 8억 2,500만원을 제외한 나머지 금액에 대한 LTV 비율 만큼이 실제 사용 할 수 있는 한도라고 할 수 있습니다.
부동산시세 14억을 기준으로 LTV 80% 까지 사용한다고 하면 11억 2천만원 입니다. 어기서 8억 2,500만원을 제외하면 실제 사용할 수 있는 한도는 2억 9,500만원이 됩니다.
한도 부족으로 부결시 2가지 대안
위의 방법으로 필요한 금액이 모두 해결이 된다면 문제가 없습니다. 그대로 진행을 해서 신청을 하면 됩니다. 하지만 금액이 부족할 때 아래의 2가지 방법 가운데 하나로 해결을 하기도 합니다.
1. 소액임차보증금 MCI 가입
방공제라고 불리는 금액 입니다. 서울은 5,500만원을 제외하고 광역시 및 지방에 따라 최소 2,200만원을 차감합니다. 이 금액을 그대로 사용하기 위해서는 MCI 가입을 통해 면제를 받아야 합니다.
금융기관들의 담보 상품들을 보면 이를 신청할 수 있는지 없는지에 대해 고지를 하고 있습니다. 만약 이 방법을 사용 할 수 있다면 부족한 금액을 증액하는데 도움이 될 수 있습니다.
2. 감액등기를 활용한 방법
현재 사용하고 있는 주택담보대출을 원리금균등분할상환으로 갚아나가고 있다면 시간이 지나면서 일정 부분의 원금을 갚게 됩니다. 아파트 후순위 담보대출을 신청 할 때, 한도가 부족하다면 갚은 금액만큼을 한도로 사용 할 수 있게 됩니다.
이밖에 1가구 2주택자를 비롯한 다주택자, 임대사업자, 직장인, 사업자, 프리랜서, 법인대표 등 직업에 따라 이용 할 수 있는 LTV 기준이 금융사마다 서로 달라 질 수 있습니다. 여러가지를 종합적으로 확인 후, 여러분에게 맞는 최적의 기준을 활용해 보셨으면 합니다.
마지막으로 후순위는 너무 무리하게 이용을 했을 때, 자칫 연체를 하게 되면 소중한 아파트가 경매로 넘어갈 수 있기도 합니다. 갚을 수 있는 금액 만큼만 사용을 하고 중도상환수수료 및 여러가지들을 종합적으로 비교해서 원하시는 결과를 얻으실 수 있었으면 합니다.
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