다주택자 주택담보대출 대환, 규제지역 피해 승인 받는 방법

다주택자 주택담보대출 대환, 규제지역 피해 승인 받는 방법. 금리 인상기 이후 대출 이자 부담을 줄이기 위해 ‘대환대출’에 대한 수요가 크게 증가했습니다.

특히 다주택자의 경우 기존 고금리 주택담보대출을 저금리 상품으로 갈아타고자 하지만, 규제지역에 주택이 있거나 다주택 보유자라는 이유로 은행에서 대출 승인을 거절당하는 경우가 적지 않습니다. 그렇다면 2025년 현재, 규제지역을 피해 다주택자도 주택담보대출 대환에 성공하려면 어떤 전략이 필요할까요?

다주택자 주택담보대출 대환 왜 어려울까?

정부는 투기 억제를 위해 조정대상지역 및 투기과열지구에 위치한 주택에 대해 대출 규제를 강화해왔습니다. 특히 다주택자가 규제지역 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 실수요 목적이 아니라면 원칙적으로 신규 주담대 및 대환이 제한됩니다.

LTV(담보인정비율) 제한뿐 아니라, 주택 수 기준 심사 강화, 실거주 요건 부합 여부 검토, 처분 조건 부여 등 까다로운 요건이 많아 사실상 대환 승인이 쉽지 않습니다. 하지만 아래와 같은 방법을 활용하면 규제를 회피하면서도 대환에 성공할 수 있습니다.

규제지역 피해서 승인 받는 3가지 핵심 전략

1. 담보물 위치를 비규제지역으로 전환하여 신청하기

다주택자가 보유한 주택 중 비규제지역에 위치한 주택을 대환 대상으로 설정하면 규제 영향을 피할 수 있습니다. 실제로 투기과열지구에서는 다주택자 대환이 막히지만, 같은 금융사라도 비규제지역 담보물에 대해서는 승인 가능성이 높아집니다.

즉, 주택 중 규제지역과 비규제지역이 섞여 있다면 우선순위를 조정해 대환 대상 주택을 전략적으로 선택하는 것이 유리합니다.

2. 상호금융·저축은행 등 2금융권 활용하기

1금융권에서는 내부 심사 기준이 보수적이기 때문에 거절될 가능성이 높습니다. 하지만 새마을금고, 신협, 저축은행 등은 자체적인 규제 완화와 DSR 유연 적용을 통해 다주택자에게도 대환 목적 주담대 승인을 해주는 사례가 늘고 있습니다.

특히 상호금융권은 규제지역 여부와 무관하게 LTV 최대 80%까지 적용 가능한 곳도 있으므로, 규제지역 보유자도 실질적인 대환 효과를 기대할 수 있습니다.

3. ‘생활안정자금’ 또는 ‘임차인 보증금 반환’ 용도로 자금 목적 변경

동일한 대환이더라도, 자금 목적에 따라 심사 통과 여부가 달라지는 사례가 많습니다. 예를 들어, 단순히 ‘금리 인하 목적’보다는 ‘생활안정자금 조달’, ‘전세보증금 반환 목적’으로 자금 목적을 명확히 설명하면, 은행에서 승인 가능성을 더 높게 평가할 수 있습니다. 이는 특히 DSR 적용 외에도 차주 판단형 심사 시스템을 적용하는 금융사에서 자주 활용되는 방식입니다.

대환 승인 시 유리한 금융기관 특징

지역 기반 상호금융: 지역 조합 중심으로 운영되는 농협, 신협, 새마을금고는 지역 주택을 담보로 유연하게 대환을 승인합니다.
비대면 심사 시스템 보유 은행: SC제일은행, 케이뱅크 등은 내부 심사 기준이 단순하며, 고정적 규제 적용보다 신청자 소득·신용 조건 중심으로 대환 여부를 판단합니다.
저축은행 중심 대환 전용 상품: SBI저축은행, OK저축은행 등은 규제지역 상관없이 대환 특화 상품을 운영 중이며, 소득만 확인되면 승인이 빠릅니다.