주택담보대출을 이용해 본 적이 있는 분이라면, 낮은 금리로 대출을 갈아타는 것이 얼마나 중요한지 잘 아실 것입니다. 특히 현재의 금리가 과거에 비해 높은 상황이라면, 더 좋은 조건을 찾는 것이 필수적입니다.
하지만 갈아타기 과정에서 여러 제약이 발생할 수 있습니다. 그 중에서도 LTV(Loan to Value)가 70%를 넘는 경우, 갈아타기를 하는것이 쉽지 않습니다. 여유 자금이 준비되어 있다면 일부를 중도상환하고 70% 이하로 낮추었을 때, 은행 기준에 부합하기 때문 입니다.
1. 주택담보대출 갈아타기 LTV
먼저, LTV가 무엇인지 간단히 설명하겠습니다. LTV는 담보가치 대비 대출 비율을 의미합니다. 예를 들어, 주택의 가치가 5억 원이고, 현재 담보대출로 3억 5천만 원을 빌렸다면, LTV는 70%가 됩니다. 즉, 주택담보대출의 금액이 주택의 시장가치에 비해 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다.
LTV가 높을수록 금융기관 입장에서는 리스크가 커지게 되므로, 조건이 까다로워질 수 있습니다. 특히 LTV가 70%를 넘으면, 일반 은행에서 갈아타기 어려운 경우가 많습니다.
2. 주택담보대출 갈아타기 필요성
현재 시장 금리가 상승하는 상황에서, 많은 가계는 기존의 주택담보대출 금리를 더 낮추기 위해 갈아타기를 고려하고 있습니다. 갈아타기는 간단히 말해 기존의 주담대를 상환하고, 더 낮은 금리로 새롭게 받는 방법 입니다. 이렇게 하면 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
그런데 70%를 넘는 상황이거나 혹은 생활안정자금이나 사업자금을 이미 사용하고 있어 80% 가까이 사용을 하고 있다면 이 부분을 하나로 통합을 하거나 해결을 해야 하기도 합니다. 이 때 매달 갚아야 하는 금액과 갈아타기를 했을 때, 비용의 차이를 비교 후, 새롭게 받는것이 더 나은 선택이라면 상호금융 기관 또는 일정 비율이상을 사용 할 수 있는곳을 통해 1차적으로 대환을 하고 중장기적으로 은행권까지 이동을 고려해야 합니다.
3. LTV 70% 이상일 때 갈아타기
LTV가 70%를 넘는 경우, 주택담보대출을 갈아타는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 상호금융 기관을 통해 갈아타기를 고려할 수 있습니다. 상호금융은 주로 농협, 수협, 새마을금고와 같은 기관에서 제공하는 금융 서비스로, 은행에 비해 조건이 완화되어 있습니다.
상호금융 기관들은신용도가 낮거나 LTV가 높은 경우에도 승인이 될 수 있는 경우가 있습니다. 하지만, 몇 가지 주의할 점도 있습니다.
4. 상호금융의 조건과 주의사항
상호금융 기관을 통해 주택담보대출을 갈아타기 전에, 반드시 확인해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 상호금융 기관의 금리가 은행보다 낮을 수도 있지만, 반대로 높을 수도 있습니다. 따라서 상호금융 기관의 금리를 여러 곳에서 비교해 보는 것이 중요합니다.
상호금융 기관은 은행보다 LTV 제한이 덜 엄격한 경우가 많지만, 여전히 70%를 넘는 경우에는 제한이 있을 수 있습니다. 금융기관에서 LTV 조건을 꼭 확인해야 합니다. 현재 은행권은 주택담보대출 갈아타기를 했을 때 3% 중반 또는 후반 입니다. 하지만 2금융권은 LTV 80% 까지 사용 할 수 있고 DSR에 대한 규제도 적지만 4%대 중반이 됩니다.
그렇기 때문에 이 부분도 제대로 비교해 봐야 합니다. 만약 갈아타기를 하면서 부족한 생활비 등 추가자금을 사용해야 한다면 하나로 통합을 하거나 지금 사용하고 있는 후순위 정도만 대환을 하는 방법도 생각해 볼 수 있기 때문 입니다.
주택담보대출 갈아타기는 이자 부담을 줄이는 중요한 방법입니다. 특히 LTV가 70%를 넘는 경우에는 상호금융 기관을 통해 유리한 조건을 찾는 것이 필요합니다. 은행에 비해 진입 장벽이 낮고, 빠른 처리 속도 등의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 금리와 한도, 추가 비용 등을 꼼꼼히 따져본 후 안전하게 갈아타기를 진행하셨으면 합니다.
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