아파트담보대출 LTV 80% 받으려면 DSR은 얼마나 나와야 할까?

아파트담보대출을 최대한도까지 끌어올리고 싶은 분들이라면 반드시 확인해야 할 조건이 있습니다. 바로 LTV와 DSR의 동시 충족 여부입니다. 특히 정부는 2024년부터 비규제 지역 무주택자를 중심으로 LTV 최대 80%까지 허용하고 있지만, 실제로 이 한도를 모두 활용하려면 DSR 요건까지 충족해야 가능합니다.

 

 

아파트담보대출 LTV 대상부터 체크

우선 LTV 80%를 적용받을 수 있는 대상은 제한적입니다. 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 비규제 지역의 무주택자이며, 생애최초 주택 구입자일 경우 최대 80%까지 가능합니다. 또한 주택가격이 6억 원 이하, 총 대출금이 5억 원 이하일 때만 해당됩니다.

 

이 기준을 만족한다 하더라도, DSR 요건을 통과하지 못하면 실제 대출 한도는 줄어들 수밖에 없습니다. 즉, LTV는 최대 한도 조건이고, DSR이 실제 승인 한도를 결정하는 핵심 기준이라고 볼 수 있습니다.

 

 

아파트담보대출 DSR은 얼마나 나와야 할까?

현재 DSR은 총 대출 원리금 상환액이 연 소득의 40% 이내여야 한다는 규제입니다. 예를 들어, 연봉 5,000만 원인 사람이 주담대와 기타 대출을 포함해 연간 2,000만 원 이하로만 상환해야 한다는 의미죠. 이 조건을 만족하지 못하면 아무리 LTV 80%까지 허용된다고 해도 대출 가능 금액은 DSR 기준에 맞춰 줄어들게 됩니다.

 

즉, 대출 원금이 클수록 DSR에 따라 허용되는 대출 규모가 자동으로 제한됩니다. 실제로 4억 원짜리 아파트를 매입할 때, 80%인 3억2천만 원을 대출받고 싶다면, 연 소득이 최소 7,000만 원 이상은 되어야 안정적으로 통과 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 대출 금리가 높을수록, 상환기간이 짧을수록 더 많은 소득이 요구되기 때문에, 금리와 기간도 함께 고려해야 합니다.

 

 

DSR 우회 가능한 방법은 없을까?

일부 정책대출이나 보금자리론, 특례보금자리론 등은 DSR 적용 예외이거나 완화된 조건을 제공하기 때문에, DSR 40%를 넘는 경우라도 정책상품 활용으로 LTV를 높이고 DSR 부담을 낮출 수 있는 방법이 존재합니다. 특히 금리 우대나 상환기간 40년 확대 옵션을 활용하면 DSR 수치를 낮춰 더 많은 대출 한도를 확보할 수 있습니다.

 

또한 맞벌이 가구는 배우자의 소득을 합산해 DSR을 적용받을 수 있어, 단독 소득으로 한도가 부족한 경우 소득합산을 통한 조건 개선도 고려해볼 수 있습니다.

 

 

LTV만 믿으면 안 되는 이유

많은 분들이 ‘LTV 80%까지 가능하다니까 무조건 그만큼 받을 수 있겠지’라고 생각하지만, 실제 대출 승인에서는 DSR이 최종 한도를 결정하는 핵심 요소입니다. 특히 아파트담보대출은 금액 자체가 크기 때문에 DSR 1~2% 차이로 수천만 원의 한도가 달라질 수 있어, 사전에 정확한 계산과 시뮬레이션이 필요합니다.

 

대출은 조건을 아는 사람이 더 많이, 더 유리하게 받습니다. LTV 80%를 노리고 있다면 지금 내 소득으로 가능한 DSR 수준부터 먼저 체크해보세요.

 

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