DSR 이란 무엇인데 규제 완화를 해야 한다고 할까요?

dsr 이란 무엇인데 규제 완화를 해야 한다고 할까요? 금융기관으로 부터 도움이 필요할 때, 거절이 되는 사유 가운데 2023년 이후부터 가장 많이 등장하는 단어중 하나가 dsr 입니다. 이에 대한 의견들도 팽팽 합니다.

 

한쪽에서는 지금 보다 더 강화해야 한다고 하기도 하고, 반대편의 입장에서는 서민들이 돈을 빌릴수가 없다 내려라! 라는 말을 하기도 합니다. 도대체 어떤 내용이길래 이게 문제가 되는지 궁금하셨던 분들이라면 아주 조금이나마 고민이 해결이 되셨으면 합니다.

 

 

DSR 이란

총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자 입니다. 1년 동안 내 모든 수익에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환금액이 차지하는 비율 이라는 의미 입니다. 이는 곧 소득에 대한 중요성이 돈을 빌릴 때 더욱 더 강조되고 있다는 뜻 이기도 합니다.

 

DSR 계산방식

DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득X100

DSR은 DTI와 비슷한 내용 같지만 서로 다른 개념 이기도 합니다. DTI라는 용어는 주택을 담보로 받을 때, 원리금상환금액과 다른 부채들의 이자 상환금액 입니다.

 

DSR은 주택담보의 원리금상환액에 다른 모든 부채들의 원리금상환금액으로 범위가 더 넓게 적용 됩니다. 단순히 계산해 봐도 이자비용만 계산하는것과 부채 전부를 포함하는것은 소득의 중요성을 더욱 강조하고 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

DSR 규제

가장 핵심적인 부분은 갚을 수 있는 만큼만 빌려준다 입니다. 2023년 현재 1금융권은 40%, 2금융권은 50%로 각각 제한을 하고 있습니다. 즉, 이 비율을 넘어서는 순간 어디에서 얼만큼 돈을 빌려서 사용하고 있는지와 관계없이 부결이 됩니다.

 

2023년 7월 1일 부터 3단계 규제가 시행되고 있어 총 대출금액이 1억 이상이라면 모두 이 규제를 적용 받고 있습니다.

 

하지만 이렇게 하다보니 형평성에 어긋나기도 하고 정말 소득이 부족한 경우 주택을 구입조차 할 수 없는 상황이 되어버렸습니다. 그래서 몇가지 예외 사항도 존재 합니다.

 

 

생애최초 주택구입

최초 구입자에게는 LTV80% 까지 가능하며 한도는 올해 4억원에서 6억원까지 늘렸습니다. 이로인해 부동산 가격이 3억원 이라면 2억 4천만원까지 신청이 가능하게 변경되었습니다.

 

생활안정자금 용도

지난해 까지는 LTV 비중과 관계없이 연간 2억원으로 한도가 제한되어 있었습니다. 하지만 투기가 아닌 경제 사정이 어려워 생활안정자금 용도로 주담대를 이용하는 경우 DSR 계산에 포함하지 않습니다.

 

하지만 금융기관의 내부 규정 및 1금융권의 경우 타행 선순위 불가 등의 세부 내용에 따라 여전히 쉽다고 할 수 있지는 않은 것 같습니다. 이런 기준들로 인해 아파트, 주택, 오피스텔, 빌라등을 담보로 추가적인 생활안정자금은 실질적으로 2금융권에서 대부분 이루어 지고 있다고 할 수 있습니다.

 

 

미래소득 적용

DSR은 연간총소득을 기준으로 합니다. 때문에 상대적으로 2030세대나 사회초년생 에게는 매우 불리한 기준이기도 합니다. 이로인해 청년계층에 한해서는 주택을 담보로 이용을 할 때 미래 소득을 반영하여 계산해 한도를 늘려 제약을 받는 것을 조금이나마 방지 하고 있습니다.

 

말도 많고 고민이 많은 DSR에 대해 정리해 보았습니다. 일부 계층에서는 혜택을 받을 수 있지만 현실적으로 1억 이상의 모든 부채에 관련해 이 규제를 적용하는 것 만으로 한도가 감액될 수 있다는 것은 부인 할 수 없는 사실 입니다.

 

올해들어 LTV 관련 규제들은 완화를 했지만 DSR은 규정을 바꿀 계획이 전혀 없는 만큼 1금융권과 2금융권 사이에서 고민하시는 차주들이 기준금리 인상과 함께 더 많아지지 않을까라는 생각을 하게 됩니다.