주택담보대출을 알아보는 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 DSR(총부채원리금상환비율) 규제. 특히 1금융권 대출에서 DSR 40% 기준이 발목을 잡는 경우가 많았는데요. 이런 이유로 2금융권 주택담보대출이 최근 다시 주목받고 있습니다. 그렇다면, 정말로 DSR 비율이 완화되면 2금융권에서는 더 많은 금액을 받을 수 있을까요?
2금융권 주택담보대출이란?
2금융권 주택담보대출은 은행이 아닌 저축은행, 캐피탈, 상호금융, 보험사 등을 통해 실행되는 대출 상품을 말합니다. 주로 1금융권에서 거절되거나 한도 제한에 걸린 대출자들이 대안으로 선택하는 경우가 많습니다. 특히 소득이 불규칙한 자영업자나 프리랜서, 또는 DSR 초과로 주담대 승인이 어려운 1주택자들이 많이 이용하고 있습니다.
이런 2금융권은 1금융권에 비해 심사 기준이 상대적으로 유연하고, 일부 상품에서는 DSR 적용 기준이 완화되거나 아예 적용되지 않는 경우도 있어 대출 한도 측면에서 유리할 수 있습니다.
DSR 규제란 무엇이고, 왜 중요한가?
DSR은 개인이 보유한 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액이 연소득 대비 몇 퍼센트를 차지하는지를 나타내는 지표입니다. 즉, 연소득이 6천만 원이고 연간 원리금 상환액이 2천4백만 원이라면 DSR은 40%입니다.
정부는 가계부채 관리를 위해 1금융권 DSR을 40% 이내, 2금융권은 50% 이내로 규제하고 있는데요. 이 기준을 넘기면 대출 자체가 거절되거나 한도가 축소되는 경우가 많습니다.
하지만 최근 2금융권에서는 일부 상품에 대해 DSR 규제를 적용하지 않거나, 유예하는 조건이 늘고 있어 보다 유연한 대출 운용이 가능해졌습니다.
DSR 완화 시 받을 수 있는 금액 차이
DSR 규제가 적용되는 상황에서는 소득이 부족하거나 기존 부채가 많은 경우 대출 한도에 큰 제약이 생깁니다. 예를 들어 연소득 5천만 원인 직장인이 기존 대출이 없다면 DSR 40% 기준으로 연간 상환 가능액은 2천만 원 수준이고, 이를 기준으로 계산된 주담대 한도는 2~3억 원 수준에 머물 수 있습니다.
하지만 같은 조건에서 2금융권에서 DSR 적용이 완화되거나 제외된다면, 소득 외에도 담보 가치만으로도 한도를 넓혀 잡을 수 있어 최대 4~5억 원 이상도 가능한 경우가 생깁니다. 물론 이는 담보 부동산의 평가가치, 전세가율, 기타 부채 수준에 따라 달라지므로 사전 심사와 상담이 필수적입니다.
DSR이 완화되는 2금융권 상품은 어떤 게 있나?
2025년 기준 일부 저축은행, 캐피탈사, 보험사에서는 DSR 적용 제외 대상 상품 또는 LTV 우대 상품을 운영하고 있습니다.예를 들어 서민 실수요자를 위한 특례상품이나 전세퇴거자금 목적 대출, 생활안정자금 대환 상품 등은 DSR 기준을 50% 까지 허용하거나 70% 이상의 높은 LTV를 허용하는 경우도 있습니다.
단, DSR 규제가 완화된다고 해서 무조건 많은 금액을 받을 수 있는 것은 아니며, 금리가 1금융권보다 다소 높은 편이라는 점은 반드시 인지해야 합니다. 대출 실행 전에는 금리, 상환 조건, 중도상환수수료 등 세부 조건을 꼼꼼히 비교하는 것이 중요합니다.
실제 사례로 보는 한도 차이
실제로 서울에 9억 원짜리 아파트를 보유한 1주택자 B씨는, 1금융권에서는 DSR 기준 미달로 2억 5천만 원까지만 대출이 가능했지만, 2금융권 보험사 상품을 통해 DSR이 적용되지 않는 조건으로 4억 원까지 대출 승인을 받은 사례도 있습니다. 물론 금리는 1금융권 대비 1%가량 높았지만, 자금 확보가 더 중요했던 상황에서는 충분히 타당한 선택이 될 수 있었죠.
결론적으로, DSR 비율이 부담되거나 기존 대출이 많아 1금융권에서 주택담보대출이 어려운 경우, 2금융권은 매우 유용한 대안이 될 수 있습니다. 특히 최근에는 DSR 규제가 일부 완화되거나 적용 예외가 가능한 상품이 많아지면서, 대출 한도를 더 넓게 가져갈 수 있는 기회가 열리고 있습니다.
하지만 대출은 결국 ‘조건’과 ‘금리’의 싸움입니다. 무조건 많이 받는 것보다 금리 수준과 상환 가능성을 충분히 검토한 후 선택하는 것이 바람직합니다. DSR 때문에 막혔다면, 지금 2금융권 조건을 비교해 보세요.
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