내 집 마련을 위한 마지막 단계에서, 혹은 기존 대출을 갈아타려는 순간 “생각보다 한도가 적게 나왔습니다”라는 통보를 받으면 정말 당황스럽습니다.분명 소득도 괜찮고, 담보도 충분해 보이는데 왜 주택담보대출(주담대) 한도가 모자라는 걸까요?
그 이유는 대부분 LTV·DSR 규제 때문입니다. 하지만 거절이나 축소 통보를 받았다고 해서 끝난 건 아닙니다. 승인된 범위 안에서 자금을 확보할 수 있는 실질적인 방법은 분명 존재합니다. 지금부터 주담대 한도가 부족할 때 쓸 수 있는 3가지 현실적인 해결법을 알려드리겠습니다.
기간을 늘려서 DSR을 낮추는 전략
가장 먼저 고려할 수 있는 방법은 상환 기간을 늘리는 것입니다. 주담대 한도는 단순히 담보가치에 따라 결정되는 것이 아니라, DSR(총부채원리금상환비율)에 따라 연간 상환액이 소득 대비 일정 수준을 넘지 않아야 합니다.
이때 상환 기간이 길어질수록 월 상환액이 줄어들고, 결과적으로 DSR이 낮아져 더 높은 한도를 받을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 20년 상환보다 40년 상환을 선택하면 같은 금액이라도 DSR에 더 여유가 생겨 부결 가능성을 낮추고 승인 한도를 높이는 효과가 있습니다. 요즘은 시중은행, 보험사, 상호금융에서도 40년 만기 상품이 활성화되어 있어 선택의 폭도 넓습니다.
후순위담보대출로 부족한 생활자금 보완
이미 주담대를 받았거나, 주담대 한도만으로 부족한 경우에는 후순위담보대출을 활용해 부족분을 채울 수 있습니다. 후순위담보대출은 기존 선순위 대출 외에 추가로 담보를 설정해 생활자금, 계약금, 잔금 등의 목적으로 자금을 확보할 수 있는 방법입니다.
은행권보다 새마을금고, 신협, 저축은행 등의 상호금융기관에서 더 유연하게 심사해주는 경우가 많으며, DSR 규제를 상대적으로 느슨하게 적용하거나, 담보가치(LTV)를 더 넓게 반영해주기도 합니다.
예를 들어, KB시세 6억 원의 아파트에 은행 주담대 3억 원이 설정된 상태라면, 후순위로 5천만 원~1억 원 정도 추가 자금을 확보하는 것이 가능합니다. 단, 금리는 선순위보다 높을 수 있으므로 단기 운영 또는 초기 자금 확보 용도로 활용하는 것이 효과적입니다.
부부합산 또는 공동명의 활용으로 소득 기준 상향
혼자서 대출을 신청했을 때 한도가 부족하다면, 배우자 소득을 합산해 DSR 기준을 높이는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 주담대의 경우 부부합산 DSR 적용이 가능한 금융사가 많으며, 이 경우 소득이 증가한 만큼 상환 가능액이 늘어나 더 큰 대출 한도를 받을 수 있습니다.
단, 배우자 명의로 대출이 함께 잡히는 만큼 추후 다른 대출 신청 시 제한이 생길 수 있고, 공동명의 설정 시 등기 비용, 세금 문제도 발생할 수 있으므로 사전에 충분한 상담과 시뮬레이션이 필요합니다. 이 방법은 특히 소득은 적지만 담보여력이 넉넉한 맞벌이 부부가 활용하면 실질적인 효과를 볼 수 있습니다.
한도 부족했다고 해서 끝난 게 아닙니다
주택담보대출에서 가장 중요한 건 단순히 ‘얼마까지 가능하냐’가 아니라, ‘한도를 어떻게 설계하고 확보할 수 있느냐’는 전략적인 접근입니다.
LTV, DSR, 상환방식, 담보구조 등 다양한 요소를 조합하면, 처음에는 부족해 보이던 한도도 충분히 확보할 수 있습니다. 혹시 지금 주담대 한도가 부족해서 고민 중이라면, 오늘 소개한 3가지 방법 – 상환 기간 조정, 후순위담보 활용, 부부합산 소득 전략 – 중에서 내 상황에 맞는 해법을 찾아보세요. 제대로 준비만 된다면, 거절 없이 원하는 자금 마련도 충분히 가능합니다.
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