전세보증금 반환대출 상품 거절 사유 및 해결 방법

전세 계약이 종료된 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 통해 해결할 수 있다. 하지만 거절되는 사례도 적지 않다.

 

그렇다면 전세보증금 반환대출이 거절되는 주요 원인은 무엇이며, 이를 해결할 방법은 무엇일까? 전세 계약이 만료되는 시점에서 집주인이 세입자에게 반환해야 하는 전세보증금 반환대출 거절 사유별 해결 방법을 정리하여 보증금을 안전하게 돌려 줄 수 있는 방법을 소개한다.

 

1. 전세보증금 반환대출 거절 사유

전세보증금 반환대출이 거절되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 대출 심사 기준을 충족하지 못한 경우 발생한다. 다음은 대표적인 거절 사유들이다.

1) 신용등급(신용점수)이 낮은 경우

은행 및 금융기관은 신용점수(신용등급)를 기반으로 대출 심사를 진행한다.

• 1금융권(은행): 신용점수가 900점 이상(구 신용등급 6등급 이상)이어야 승인 가능성이 높음.
• 2금융권(저축은행, 새마을금고 등): 신용점수가 700점대 이하라도 가능성이 있지만, 금리가 높아질 수 있음.

📌 해결 방법
✔️ 기존 신용대출, 카드론 상환 후 재신청하면 신용도가 개선될 수 있음.
✔️ 소득증빙을 강화하여 신용 리스크를 줄이면 승인 가능성이 높아짐.

 

 

2) DSR(총부채원리금상환비율) 초과

DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자가 갚아야 할 대출 원금과 이자의 합이 소득 대비 일정 비율을 넘지 않도록 규제하는 기준이다.

 

• 1금융권: DSR 40% 이하 적용
• 2금융권: DSR 50% 이하 적용

 

📌 해결 방법
✔️ 기존 부채를 일부 상환하여 DSR을 낮춘 후 재신청.
✔️ 소득 증빙을 통해 인정 소득을 높이면 DSR 기준을 충족할 가능성이 있음.

 

 

3) 전세보증금 반환 보증보험 미가입 또는 거절

전세보증금 반환대출은 보증보험(주택금융공사, 서울보증보험 등)에 가입해야 하는 경우가 많다. 하지만 보증보험 가입이 거절되면, 대출도 불가능해진다.

 

📌 거절 사유

• 집주인이 다주택자로 세금 체납 또는 압류 등의 문제가 있는 경우
• 해당 주택이 경매 또는 공매 진행 중인 경우
• 전세보증금이 시세 대비 과도하게 높은 경우

 

📌 해결 방법

✔️ 임차권등기명령 신청 후, 금융기관과 상담하여 추가적인 담보 제공 가능 여부 확인
✔️ 보증보험 없이 대출 가능한 금융기관(저축은행, 캐피탈 등) 검토

 

 

4) 주택 감정가(LTV) 부족

대출 한도는 LTV(주택담보대출비율) 기준에 따라 결정된다.

• 1금융권(은행): LTV 최대 70%
• 2금융권(저축은행, 새마을금고 등): LTV 최대 80~90%

하지만, 집값이 하락했거나 감정가가 낮게 평가되면 기대했던 대출 한도를 받지 못할 수 있다.

 

📌 해결 방법
✔️ 상대적으로 LTV를 더 높게 평가하는 금융기관(2금융권)에서 추가 상담
✔️ 보증금 일부를 조정하여 대출 가능한 범위 내에서 계약 변경 검토

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5) 대출 실행 시점의 문제 (계약 종료 후 신청 가능 여부)

전세보증금 반환대출은 전세계약이 종료된 후 신청이 가능한 경우가 많다. 하지만 일부 금융기관에서는 계약 종료 전에도 신청이 가능하기 때문에, 이를 미리 확인해야 한다.

 

📌 해결 방법
✔️ 임대차 계약 만료 3개월 전부터 신청 가능한 상품을 찾기
✔️ 사전 상담을 통해 승인 가능성을 확인한 후 진행

 

 

2. 거절되었을 때 대체 가능한 대출 상품

전세보증금 반환대출이 거절되었더라도, 대체 가능한 대출 상품을 활용하면 해결할 수 있다.

1) 전세퇴거자금 대출 (2금융권 상품 활용)

1금융권에서 거절되었다면 저축은행, 새마을금고, 신협 등의 2금융권 상품을 고려할 수 있다.

✔️ LTV 최대 90% 가능
✔️ DSR 50% 적용 (1금융권보다 유리함)

2) 신용대출 또는 사잇돌 대출 활용

전세보증금 반환대출이 어려운 경우, 신용대출을 통해 일부 보증금을 먼저 해결할 수도 있다.

✔️ 사잇돌 대출(정부 지원 대출) 이용 가능
✔️ 중금리 대출 활용 (1금융권 대출이 어려운 경우 저축은행 이용 가능)

 

 

3. Q&A

Q1. 전세보증금 반환대출이 거절된 경우, 재신청이 가능한가요?
A. 네, 가능합니다. 부채 정리, 소득 증빙 강화, 보증보험 가입 여부 확인 후 재신청하면 승인 가능성이 높아집니다.

 

Q2. 신용등급이 낮아도 전세보증금 반환대출을 받을 수 있나요?

A. 신용등급이 낮아도 주택 담보 가치가 충분하면 2금융권(저축은행, 새마을금고 등)에서 대출이 가능할 수 있습니다.

 

Q3. 보증보험 가입이 거절되면 대출을 받을 수 없나요?
A. 보증보험이 거절되면 대출이 어려울 수 있지만, 임차권등기명령을 신청하거나, 보증보험 없이 진행 가능한 2금융권 대출을 검토하면 해결이 가능합니다.

 

Q4. 계약이 만료되기 전에 전세보증금 반환대출 신청이 가능한가요?
A. 일부 금융기관에서는 계약 종료 전 3개월 이내에 신청이 가능하므로, 사전에 확인 후 진행하는 것이 좋습니다.

 

전세보증금 반환대출이 거절되더라도, 다른 금융기관을 활용하거나, 소득 및 부채 관리를 통해 재신청하면 승인 가능성을 높일 수 있다.

 

 

✔️ 소득 증빙을 강화하면 승인 가능성이 높아진다.
✔️ LTV와 DSR 기준을 맞추면 한도를 확보할 수 있다.
✔️ 보증보험이 어렵다면, 2금융권 또는 신용대출을 활용할 수 있다.

 

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