전세계약 전 보증금 안전하게 지키는 필수 체크리스트

전세계약을 체결하기 전에는 꼼꼼한 확인과 준비가 필수입니다. 전세 보증금은 주거 안정과 재산을 지키는 핵심이기 때문에, 계약 과정에서 발생할 수 있는 위험 요소를 미리 파악하고 대처하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 전세계약 전, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 필수 체크리스트를 단계별로 정리했습니다.

 

 

1. 전세계약 전, 집주인 및 물건 확인

1) 집주인(임대인) 신원 확인

• 집주인의 신분을 명확히 확인하세요.
• 임대인의 신분증 사본
• 등기부등본과 일치 여부 확인
• Tip: 임대인이 아닌 대리인(위임자)과 계약할 경우, 공증된 위임장과 대리인의 신분증을 반드시 확인해야 합니다.

 

2) 등기부등본 열람

• 등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하는 가장 중요한 문서입니다.
• 소유자 이름과 임대인이 일치하는지 확인
• 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리침해 내역 유무.
• Tip: 인터넷 등기소를 통해 직접 발급하거나, 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.

 

3) 집 상태 및 하자 점검

• 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해 집 내부 상태를 꼼꼼히 점검하세요.
• 수도, 전기, 가스, 난방 등의 시설 상태.
• 벽지, 바닥 등의 파손 여부.
• 누수, 곰팡이 등 구조적 문제.
• Tip: 확인한 하자는 계약서 특약 사항에 포함해 추후 분쟁을 방지하세요.

 

 

2. 전세계약서 작성 시 주의 사항

1) 전세계약서 필수 기재 사항

• 임대차계약서에는 다음 사항이 반드시 포함되어야 합니다.
• 임대인 및 임차인의 이름과 연락처.
• 전세 보증금, 계약금, 잔금, 지급일.
• 임대차 기간과 계약 만료일.

2) 특약사항 작성

• 계약서를 작성할 때 반드시 특약사항에 보증금 반환 관련 조건과 추가 사항을 명시하세요.
• 임대인의 근저당권 추가 설정 금지.
• 계약 만료 시, 보증금 반환 기한 명시.

3) 계약금 지급 및 영수증 확인

• 계약금을 지급할 때는 임대인의 명의 계좌로 송금하세요.
• 현금 지급은 가급적 피하고, 입금 영수증을 반드시 보관하세요.

 

 

3. 전세 보증금 안전장치 마련

1) 전세권 설정 등기

• 전세권 설정 등기를 통해 전세 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
• 전세권 설정은 임대차 계약 기간 동안 임차인에게 우선 변제권을 보장합니다.

2) 확정일자 받기

• 확정일자는 전세 보증금을 안전하게 보호받기 위한 가장 기본적인 조치입니다.
• 계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 보증금에 대해 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
• Tip: 계약서 작성 후, 주민센터에서 확정일자를 부여받으세요.

 

3) 전세보증보험 가입

• 전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비하는 안전장치입니다.
• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증
• Tip: 가입 시, 임대인의 동의가 필요하지 않으므로 임차인이 독자적으로 진행할 수 있습니다.

 

4. 전세계약 체결 후 할 일

1) 주민등록 전입신고

• 전입신고는 확정일자와 함께 대항력을 갖추기 위해 필수적인 절차입니다.
• 계약 후 1개월 이내에 주민센터에서 전입신고를 완료하세요.

 

2) 계약 내용 재확인

• 계약 내용을 다시 한번 점검하여 누락된 특약이나 불리한 조건이 없는지 확인하세요.

 

3) 임대차계약 갱신 또는 종료 준비

• 계약 만료 3개월 전, 갱신 의사를 임대인에게 명확히 전달하세요.
• 갱신하지 않을 경우, 보증금 반환 일정과 금액을 협의하세요.

 

5. 주의해야 할 함정과 대처법

1) 깡통전세 주의

• 깡통전세는 주택의 시세와 근저당권, 전세 보증금이 비슷하거나 초과하여 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 말합니다.
• 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부와 채무 상태를 사전에 확인
• 전세가율(전세금/주택 시세)이 70% 이상인 경우 계약을 피하세요.

 

2) 대리 계약 주의

• 집주인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장과 대리인의 신분증, 임대인의 연락처를 모두 확인해야 합니다.
• 위임장의 진위 여부를 공증받는 것도 안전합니다.

 

3) 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 임대인이 세금을 체납 중인 경우, 경매 시 보증금을 보호받지 못할 가능성이 있습니다.
• 계약 전 임대인의 지방세 납부 증명서를 요구하세요.

 

전세계약은 단순한 거래가 아니라 임차인의 재산과 주거 안정을 지키는 중요한 절차입니다. 집주인 및 물건 확인, 계약서 작성, 확정일자, 전세보증보험 등의 단계를 철저히 준비하면 전세 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 위의 체크리스트를 활용하여 안전한 전세계약을 체결하고, 걱정 없는 주거 생활을 시작하세요.