사업자 대출을 활용할 때 주택 담보 대출(주담대)에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피하면서 담보인정비율(LTV)을 80%까지 확보하는 것은 많은 사업자들에게 큰 관심사입니다.
사업자 대출을 위한 조건과 규제는 복잡할 수 있지만, 몇 가지 전략을 활용하면 DSR 규제를 받지 않고도 높은 LTV를 적용받는 방법을 찾을 수 있습니다. 이번 글에서는 사업자 대출 한도를 늘리기 위해 필요한 요소들을 설명하고, 주담대에서 DSR을 적용받지 않으면서 LTV 80%를 확보할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
사업자 대출 DSR 및 LTV 개념 이해
사업자 대출은 사업 운영을 위해 자금을 조달하는 목적으로 이루어지는 대출로, 일반적인 주택담보대출과는 다른 규제가 적용됩니다. 대출 실행 시, DSR과 LTV가 중요한 기준으로 작용하며, 이를 잘 이해하는 것이 대출 한도를 최대화하는 데 도움이 됩니다.
- DSR (총부채원리금상환비율): DSR은 개인의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻하며, 대출자가 감당할 수 있는 최대 부채 수준을 제한하는 지표입니다. 하지만 사업자 대출의 경우 개인 대출이 아닌 사업 자금을 위한 대출이므로, 일반적인 주담대와는 다른 DSR 규제가 적용될 수 있습니다.
- LTV (담보인정비율): LTV는 담보로 제공된 자산(주택)의 가치 대비 대출 가능 금액을 뜻합니다. 일반적으로 주담대 LTV 한도는 40~70% 수준이나, 사업자는 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
사업자 대출 DSR 규제 피하는 방법
일반 주택담보대출의 경우 DSR 규제가 적용되지만, 사업자 대출은 사업 운영 자금을 위한 대출이기 때문에 DSR 규제가 다르게 적용될 수 있습니다. 이를 활용하여 사업자 대출을 통해 주담대를 실행할 때는 다음의 방법을 고려할 수 있습니다.
- 사업자 등록증과 사업계획서 준비: 사업자 대출을 신청할 때 사업의 목적과 자금을 효율적으로 활용할 계획임을 명확히 하기 위해 사업자 등록증, 사업 계획서, 그리고 사업 관련 소득 증빙 자료를 준비해야 합니다. 금융기관은 대출이 실제 사업 운영에 필요하다는 것을 확인하고 DSR 규제를 완화해 줄 수 있습니다.
- 사업자 신용 등급 관리: DSR 규제가 완화되기 위해서는 사업자의 신용 등급도 중요한 요소입니다. 사업 대출은 사업의 신용도를 기반으로 하기 때문에 신용 등급을 잘 관리하는 것이 좋습니다. 신용도가 높을수록 대출 한도나 조건이 유리하게 적용될 수 있습니다.
- 비주거용 담보로 대출 신청: 주거용 자산보다는 비주거용 자산(예: 상가, 오피스)을 담보로 활용할 경우 DSR 규제를 피할 가능성이 높습니다. 비주거용 담보는 주택담보대출에 비해 DSR 규제가 덜 적용되므로, 사업 운영을 위한 대출 목적을 명확히 한다면 규제에서 벗어날 수 있습니다.
주담대 LTV 80% 받는 방법
주담대에서 LTV를 80%까지 적용받는 것은 일반적으로 어렵지만, 특정 조건을 충족하면 가능합니다. 이를 활용하기 위해 다음의 방법을 고려할 수 있습니다.
- 고가 주택 이외의 주택담보 활용: 고가 주택의 경우 LTV 규제가 강화되기 때문에, 상대적으로 저가의 주택을 담보로 할 경우 LTV 한도를 높일 수 있습니다. 일반적으로 LTV는 주택 가치에 따라 다르게 적용되므로, 주택 가격에 따라 LTV 80%까지 받을 수 있는 가능성을 열어두는 것이 좋습니다.
- 특례 보금자리론 활용: 정부에서 제공하는 특례 보금자리론의 경우, 주택 구매 시 대출자가 일정한 요건을 충족하면 LTV 80%까지 가능할 수 있습니다. 특례 보금자리론은 신혼부부나 무주택자, 생애 첫 주택 구매자 등 특정 대상에게 유리한 대출 상품으로, 사업자 대출로 전환하여 활용할 수 있는지 상담을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다.
- 주택 임대 사업 등록: 주택 임대 사업자로 등록할 경우 LTV 규제가 완화될 수 있습니다. 임대 사업자 등록 후 일정 기간 임대를 목적으로 주택을 운영할 경우 주택담보대출에 대한 규제가 다소 완화될 수 있으므로, 사업 목적에 따라 임대 사업자 등록 여부를 검토하는 것이 좋습니다.
대출 실행 시 유의할 점
사업자 대출로 DSR을 피하면서 LTV 80%를 받으려면 금융기관과의 신중한 상담과 전략이 필요합니다. 특히, 대출 실행 시 사업 목적이 명확하지 않거나 대출 상환 능력이 부족할 경우, 높은 LTV와 DSR 완화 혜택이 주어지지 않을 수 있습니다.
또한, LTV 한도가 높은 만큼 상환 부담이 커질 수 있으므로, 무리하게 설정하지 않고 사업 수익성과 상환 능력에 맞춘 계획을 세우는 것이 중요합니다.
사업자 대출을 통해 DSR 규제를 피하면서 LTV 80%까지 받는것은 상호금융 또는 2금융권을 통해 이용 할 수 있습니다. 사업 자금 필요성을 명확히 하고, 비주거용 담보나 임대 사업자 등록 등을 통해 LTV 한도를 최대화할 수 있습니다. 다만, 이러한 조건들이 모두 충족되더라도 금융기관과의 협의를 통해 적정 한도와 조건을 맞추는 것이 중요합니다.
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